Как принять квартиру в новостройке по реновации

Чем приемка квартиры по реновации отличается от обычной новостройки

Основные гарантии программы реновации

В программе реновации собственник получает равнозначную или улучшенную квартиру. Это не подарок от застройщика, а обмен с четкими рамками: класс дома, инженерные системы и чистовая отделка описаны в городских стандартах. По этим стандартам оцениваются:

Главное отличие от обычной новостройки в том, что речь идет не о добровольной покупке, а о реализации закона о реновации. Из этого вытекают особые сроки, участники процесса и роль ДГИ.

Кто участвует в приемке по реновации

В классической схеме собственник общается с менеджером застройщика. В реновации в процесс включены:

• Департамент городского имущества - принимает решения по расселению и фиксирует замечания по качеству;
• Центр информирования - организует прием переселенцев и выдает ключи;
• Подрядная организация - отвечает за стройку и устранение дефектов по актам;
• Собственник или его доверенное лицо - осматривает квартиру и подписывает документы;
• При необходимости приглашенный эксперт по приемке - помогает выявить дефекты и оформить документы.

Именно через ДГИ и Центр информирования запускается алгоритм "акт осмотра - устранение - повторная приемка". Нарушение этого алгоритма приводит к тому, что часть замечаний остаются на уровне устных договоренностей.

"Молчание - знак согласия" и жесткие сроки

В реновации сроки приемки и реакции на предложения ДГИ ограничены. Если собственник не выходит на связь, не приходит на осмотр или не подает возражения в установленный период, включается принцип "молчание - согласие". Система трактует отсутствие действий как согласие с условиями.

По опыту приемок по реновации чаще всего вопросы возникают не из-за плохих домов, а из-за спешки и неразобранных документов. Поэтому важен четкий порядок шагов до и во время осмотра.

Пошаговый порядок приемки по реновации: от письма до акта приема-передачи

Шаг 1. Письмо от ДГИ и проверка документов

История начинается с извещения от ДГИ. В письме указаны адрес дома по реновации, номер квартиры, дата и место приема в Центре информирования. Здесь важно внимательно сверить:

1) адрес и номер квартиры; 2) этаж и секцию; 3) площадь и количество комнат; 4) сроки, в которые нужно явиться на прием и осмотр.

Если параметры жилья не совпадают с тем, что ожидалось по программе (площадь меньше, комнат меньше), вопрос решается до подписания каких-либо актов по конкретной квартире. В этот момент подключаются статьи законов о равнозначности предоставляемого жилья, а не эмоции на приемке.

Шаг 2. Центр информирования

В Центре информирования переселенца знакомят с графиком, выдают документы и организуют доступ к квартире. Обычно требуется:

- паспорт всех будущих собственников; - документы на старую квартиру; - при необходимости нотариальная доверенность, если осмотр ведет доверенное лицо.

Сотрудник Центра объясняет порядок осмотра и сроки для принятия решения. По опыту полезно фиксировать эти сроки письменно: в блокноте или в заметках в телефоне, с датой и фамилией сотрудника.

Шаг 3. Подготовка к осмотру квартиры

Осмотр по реновации часто проходит в плотном графике: потоки людей, ограниченное время доступа, параллельно работают представители подрядчика. В такой обстановке импровизация мешает. Минимальный набор для осмотра:

- фонарик или хороший свет на телефоне; - зарядка или внешний аккумулятор; - строительный уровень не короче 1 м; - лазерная рулетка или обычная рулетка; - маленький металлический шарик или монета для проверки пустот в плитке; - влажные салфетки и бумага для проверки протечек и тяги; - распечатанный чек-лист по квартире.

Шаг 4. Осмотр квартиры и контроль скорости

На осмотре присутствуют собственник или доверенное лицо, представитель подрядчика и зачастую сотрудник ДГИ. Важно помнить о собственном темпе. Право внимательно осмотреть помещение закреплено регламентом, а не зависит от настроения представителей на площадке.

Практика показывает: если движение по квартире идет по понятному маршруту (прихожая - санузлы - кухня - комнаты - лоджия) и есть чек-лист, время распределяется рационально. Без маршрута внимание тратится на диалоги и эмоции, а не на дефекты.

Шаг 5. Составление акта осмотра

Итог осмотра - акт осмотра или дефектная ведомость. Именно этот документ фиксирует, что подлежит устранению. Формулировки лучше делать точными и измеримыми. Вместо общих фраз вроде "кривая стяжка" подходят записи:

- "отклонение стяжки пола 7 мм на 1 погонный метр в комнате 1"; - "отсутствует тяга в вентиляционной решетке кухни при открытом окне"; - "зазор между полотном входной двери и коробкой 6 мм в верхней части"; - "плитка в зоне душа с отрицательным уклоном, вода уходит к двери".

Важно указывать помещение, зону, величину отклонения или характер дефекта. Тогда акт превращается в понятное техническое задание для подрядчика, а не в набор эмоций.

Шаг 6. Устранение дефектов и повторная приемка

После подписания акта осмотра подрядчику дается срок на устранение дефектов. По опыту работы с новостройками, главное в этот период - не терять контроль. Полезно зафиксировать дату окончания срока и за пару дней до нее уточнить через ДГИ готовность квартиры к повторному осмотру.

На повторной приемке проверяются именно те зоны, которые указаны в акте, и заодно просматриваются остальные помещения. Часто исправление одного дефекта создает новые риски: например, при перекладке плитки в санузле страдает гидроизоляция.

Шаг 7. Финальный акт приема-передачи

Акт приема-передачи по реновации подписывается после того, как устранены зафиксированные дефекты и стороны согласны с результатом. Подписание акта означает, что качество отделки признается достаточным, а дальнейшие требования по косметике переходят в плоскость гарантийных обращений, а не первичного осмотра.

Важно отделять акт осмотра от финального акта приема-передачи. Первый документ позволяет требовать устранения дефектов до заселения, второй завершает первичную приемку квартиры по реновации и открывает гарантийный период.

Чек-лист осмотра квартиры по реновации: что смотреть по зонам

Чек-лист по реновации отличается от обычной новостройки тем, что часть решений уже принята за собственника: тип отделки, инженерные решения, конфигурация санузлов. Задача осмотра - не "переделать квартиру под себя", а убедиться, что все сделано по стандарту и без явных дефектов.

Площадь и планировка

Сначала проверяется соответствие площади и количества комнат документам. Поэтажный план и экспликация помогают понять, не потерялись ли квадратные метры при переходе от бумаги к реальной квартире. Порядок действий:

1) сверить площадь и количество комнат в документах с данными в извещении ДГИ; 2) замерить длину стен в основных комнатах и сравнить с планом; 3) обратить внимание, не заняли ли коридоры и ниши полезную площадь комнат сверх заложенного проекта.

Стены, полы, потолки

Ровность стяжки и стен влияет на дальнейший ремонт. Для контроля стяжки уровень прикладывается к полу в нескольких направлениях. Скрипы и пустоты выявляются шагами и простукиванием. Для стен важны:

- отклонения по вертикали и горизонтали; - трещины в местах стыков панелей и перегородок; - качество шпаклевки и грунтовки, отсутствие "песка" под рукой.

Окна, балконы, лоджии

По реновации жилье сдается с остекленными лоджиями. Частая проблема - продувание через узлы примыкания и неотрегулированная фурнитура. Проверка включает:

- целостность стеклопакетов и отсутствие царапин на профильных элементах; - работу фурнитуры во всех режимах, плавное открывание и закрывание; - отсутствие задуваний и щелей при проверке листом бумаги по периметру створки; - герметичность примыканий по стыкам плит лоджии и стен.

Двери и входная группа

Входная дверь отвечает не только за безопасность, но и за звукоизоляцию. На осмотре оценивается:

- прилегание полотна к коробке, отсутствие зазоров; - корректная работа замков и ручек; - отсутствие перекосов при открывании и закрывании; - состояние уплотнителей по периметру.

Сантехника и влажные зоны

Санузлы в домах по реновации заранее привязаны к стоякам. Ошибки в уклонах и гидроизоляции дорого обходятся уже после заселения. На осмотре важно:

- проверить, как уходит вода в душевой зоне, нет ли луж у дверей; - посмотреть, не подтекают ли соединения под раковиной и унитазом; - оценить герметизацию стыков плитки и сантехники; - обратить внимание на наличие запахов из канализации.

Электрика

В электрике по реновации интересуют не только количество розеток, но и безопасность. Проверяется:

- наличие напряжения во всех розетках; - корректная работа выключателей и групп света; - маркировка в щите и наличие автоматов и УЗО по группам; - заземление, особенно в зоне санузлов и кухни.

Отопление и вентиляция

Радиаторы должны прогреваться равномерно, без холодных секций. Вентиляция - одна из самых "тихих" проблем. Проверка включает:

- прикладывание листа бумаги к решетке вентиляции на кухне и в санузлах; - оценку тяги при закрытых и открытых окнах; - отсутствие конденсата на окнах и откосах при нормальной работе отопления.

Как фиксировать дефекты и защищать свои права

Рабочие формулировки для акта осмотра

Акт осмотра по реновации - не художественный текст. Это юридический документ, который попадет к подрядчику и в систему ДГИ. По практике лучше всего работают формулировки с тремя элементами:

1) помещение и зона; 2) конкретный дефект; 3) измеримая величина или четкое описание.

Например: "комната 2, стена вдоль окна, отклонение по вертикали 8 мм на 1 м по уровню 1 м". Или "кухня, вентиляционная решетка, отсутствует тяга при открытом окне, лист бумаги не удерживается".

Фото- и видеофиксация

Фото и видео дополняют акт и повышают шансы на бесконфликтное устранение дефектов. Несколько правил из практики приемки:

- на фото должно быть видно место в квартире, а не только крупный план дефекта; - полезно фотографировать уровень и рулетку с показаниями, а не только "неровную" поверхность; - для вентиляции уместны короткие видео, где видно отсутствие движения листа бумаги.

Регистрация акта и работа через портал mos.ru

После составления акта осмотра документ регистрируется через ДГИ. Для юридически значимого обращения используется либо личный прием, либо подача через портал mos.ru. Важно сохранить:

- номер обращения; - дату регистрации; - скан или фото поданного акта с отметкой о принятии.

По сути, обращение через портал работает как трек-номер посылки: по нему видно статус и сроки реакции. Это проще отслеживать, чем устные обещания на площадке.

Сроки устранения и гарантийные обязательства

На устранение дефектов, зафиксированных в акте, дается конкретный срок. После подписания акта приема-передачи начинает работать гарантийный срок на конструктивные элементы и отделку. Если впоследствии проявляются скрытые дефекты, обращения уже подаются в формате гарантийных заявлений, а не первичного акта осмотра.

Частые ошибки при приемке по реновации

Опыт приемки сотен квартир по реновации показывает: большинство проблем возникают не из-за "ужасного дома", а из-за спешки и недооценки документов. Несколько типичных сценариев.

Подпись акта на эмоциях

Переселение - сильное событие. За день до осмотра собираются вещи, решаются вопросы с соседями и старой квартирой. На этом фоне акт приема-передачи выглядит как долгожданная точка. Подписывать его стоит только после того, как дефекты отражены в акте осмотра и понятны сроки их устранения.

Устные обещания вместо акта

Фразы "это исправят без разговоров" и "бригаде уже передали" не заменяют строку в акте. Через пару недель люди на площадке могут смениться, а единственный документ, который видит система, - зарегистрированный акт осмотра.

Отсутствие повторной приемки

Иногда после устранения дефектов собственник не настаивает на повторном осмотре и сразу подписывает акт приема-передачи. В итоге часть проблем переезжает с ним в новую жизнь. Повторная приемка нужна не для галочки, а для проверки качества исправлений.

Игнорирование "тихих" дефектов

К "тихим" относятся проблемы вентиляции, промерзания, неправильной гидроизоляции. Они почти не заметны в сухую погоду и при первом осмотре. Однако именно они создают плесень, запахи и споры с соседями через несколько месяцев. Поэтому вентиляция, стяжка, примыкания окон и узлы санузлов попадают в чек-лист в обязательном порядке.

Самостоятельная приемка по реновации или помощь эксперта

Вопрос "как принимать квартиру по реновации" всегда упирается в баланс времени, опыта и рисков. Часть людей предпочитает опираться только на чек-лист и статьи. Другие подключают эксперта по реновации, особенно когда речь идет о пожилых родственниках или спорных ситуациях.

По наблюдениям, эксперт особенно полезен, когда:

- осмотр ведется за пожилых родственников; - у квартиры сложная конфигурация и большой метраж; - уже есть спор по площади или составу отделки; - не хватает времени на повторные поездки и переговоры.

Человек, который впервые сталкивается с приемкой, в первый час осмотра часто концентрируется на эмоциях и бытовых деталях. Эксперт в это время проверяет стяжку, вентиляцию, гидроизоляцию и электрику, а затем помогает сформулировать акт и стратегию дальнейших шагов.