Чек-лист приемки квартиры в новостройке с отделкой

Когда начинается приемка и почему нельзя ехать на объект без подготовки

После уведомления о готовности квартиры к передаче первым делом надо открыть ДДУ и все приложения к нему. Сверять придется не общее впечатление от ремонта, а то, что обещал застройщик: тип отделки, материалы, сантехнику, двери, окна, количество розеток, счетчики, а иногда и модель радиаторов, класс ламината или работы на балконе.

До выезда на объект лучше запросить у застройщика проект передаточного акта, форму акта осмотра или список замечаний, инструкции на оборудование, паспорта счетчиков и данные по гарантиям. Если квартира передается с улучшенной отделкой, кухней, мебелью или техникой, этот список надо расширить.

Есть и еще один важный момент — односторонний акт. Если дольщик слишком долго не приходит на приемку, закон дает застройщику право оформить передачу квартиры в одностороннем порядке после нужного срока. Поэтому без причины затягивать нельзя. Но и подписывать бумаги до осмотра тоже нельзя. Правильный порядок такой: приехать, осмотреть квартиру, письменно записать недостатки и только потом решать вопрос с подписью.

Что взять на приемку квартиры с отделкой

Для самостоятельного осмотра нужен простой набор: телефон с хорошей камерой, рулетка, фонарик, уровень, лист бумаги для проверки вентиляции, зарядка или простой тестер для розеток, блокнот или заметки в телефоне, маркер и малярный скотч для пометок. Полезно взять салфетки или бумагу, чтобы сразу увидеть следы влаги, ржавчины или грязной воды на сантехнике.

Профессиональные приемщики берут больше инструментов: лазерный нивелир, тепловизор, влагомер, индикатор напряжения, тестеры электрики, а иногда и другие приборы. Поэтому владелец квартиры обычно хорошо видит явные дефекты, а скрытые проблемы по теплу, влажности, ровности стен и части инженерии часто обнаруживаются позже.

Главный чек-лист: что проверить в квартире по порядку

Ниже — рабочий чек-лист приемки квартиры с отделкой. Его удобно открыть на телефоне и идти по квартире по одному порядку. Так шанс пропустить дефект становится ниже.

Входная дверь, замки, глазок, уплотнители

Проверьте ровность полотна, легкость открывания, работу всех замков, наличие ответных планок, целостность уплотнителей, отсутствие вмятин и царапин. Дверь не должна задевать коробку, сама открываться или хлопать от сквозняка.

Если есть повреждения, в акте не стоит писать размытое "дверь повреждена". Лучше указать точно: где находится дефект, какой он и какого размера. Чем точнее запись, тем меньше риск спора.

Окна, балкон, лоджия, откосы, продувания

Это одна из самых частых проблемных зон. Проверяют стеклопакеты на царапины, окалину и трещины, работу ручек, плотность закрывания створок, состояние подоконников, герметичность примыканий, откосы и отливы. На балконе и лоджии отдельно смотрят уклон пола, герметизацию углов, следы влаги и качество примыканий рам.

Окно может выглядеть нормальным до первого дождя или сильного ветра. Но дефект часто виден уже на приемке — по щелям, перекосу створки, следам влаги, плохой пене в зоне примыкания, холодным участкам откоса. Даже без тепловизора эти места стоит проверить рукой.

Стены, пол, потолок, плитка, обои, ламинат, плинтусы

По стенам ищут трещины, волны, сколы, вздутия, следы сырости, непрокрасы, отслоения обоев, неровные углы и плохие примыкания. По полу — скрипы, мягкие участки, перепады, повреждения покрытия, щели и вздутие. По потолку — пятна, трещины, следы протечек и участки с плохой покраской.

Плитка в санузле и на кухне должна лежать ровно, без заметных перепадов и пустот. Швы должны быть аккуратными и одинаковыми, затирка — без пропусков. Плинтусы и наличники должны прилегать без больших щелей. Это особенно важно, если потом планируется кухня или встроенная мебель по размеру.

Электрика: щиток, автоматы, розетки, выключатели, освещение

Откройте электрощит. Автоматы должны быть подписаны или хотя бы понятно сгруппированы. Не должно быть следов перегрева, перекоса рамки и незакрепленных элементов. Потом проверьте все розетки и выключатели в комнатах, коридоре, кухне, санузле, балконе или лоджии. Если есть светильники, включайте каждый.

Частая проблема — розетки стоят, но часть не работает. Еще один типовой дефект — болтающиеся подрозетники или криво поставленные рамки. С виду это мелочь, но она хорошо показывает общее качество работы.

Вентиляция, отопление, радиаторы

Вентиляцию проверяют листом бумаги при закрытых окнах и входной двери. По отоплению смотрят крепление радиаторов, отсутствие подтеков, царапин и перекоса, состояние регуляторов, точки подключения и сухие соединения. Приемка квартиры с отделкой без проверки отопления — частая ошибка. Подтеки и слабые соединения потом быстро превращаются в проблему.

Водоснабжение, канализация, сантехника, протечки

В санузле и на кухне проверяют напор воды, работу смесителей, слив, сифон, герметик у ванны или душевой, крепление унитаза, раковины, инсталляции, доступ к ревизии, счетчики и отсутствие следов влаги под сантехникой. Канализация должна работать без застоя, а все соединения должны оставаться сухими после пробного пуска воды.

Плохой уклон канализации не всегда видно сразу, но есть признаки: вода уходит медленно, слышно бульканье, появляется запах, вода уходит рывками, у сифона остается влага. Такие вещи надо не обсуждать устно, а сразу записывать в акт и снимать на фото или видео.

Счетчики, номера приборов, показания

Сверьте номера счетчиков и сразу запишите показания в день приемки. Это касается воды, электричества и, если есть, тепла. Ошибка в номере или показаниях потом легко превращается в спор с управляющей компанией.

Что проверить дополнительно, если квартира передается с улучшенной отделкой или мебелью

Если застройщик передает квартиру с кухней, встроенной техникой, шкафами, кондиционером или другим оборудованием, это тоже часть передачи. Надо проверить фасады, фурнитуру, петли, доводчики, технику, инструкции, гарантийные талоны и работу каждого элемента.

Какие отклонения допустимы, а какие уже считаются недостатками

Приемка квартиры в новостройке с отделкой не должна строиться на фразе представителя застройщика "это в пределах нормы". Опираться надо на ДДУ, приложения к нему, стандарт застройщика, если он есть в договоре, и действующие минимальные требования к отделочным работам и элементам отделки.

Если отделка не соответствует обещанному объему, есть повреждения, заметные неровности, щели, непрокрасы, неработающие элементы, протечки, проблемы с окнами или чего-то не хватает по комплекту, это недостаток. Отдельно смотрят на существенные недостатки. Именно они влияют на вопрос, можно ли подписывать акт сразу или сначала нужно правильно зафиксировать состояние квартиры.

Как правильно записать замечания

Хорошая запись строится по простой схеме: место — элемент — дефект — как он проявляется. Не "плохая отделка в санузле", а "в санузле на стене слева от инсталляции плитка уложена с перепадом, на одной плитке есть скол". Не "окно дует", а "в комнате на правом откосе окна есть щель в месте примыкания, чувствуется продувание".

Фотофиксация нужна всегда. Сначала снимайте общий вид комнаты, потом средний план, потом крупный план дефекта. Если проблема связана с работой элемента, снимайте короткое видео: не закрывается замок, не уходит вода, не работает выключатель, болтается розетка. Все замечания надо вносить в акт осмотра или список дефектов до подписания акта приема-передачи.

Если найдены серьезные нарушения качества или уже начинается спор по списку недостатков, нужен отдельный акт осмотра и техническая фиксация специалистом. Именно в этот момент разница между обычным осмотром и профессиональной приемкой становится особенно важной.

Что делать после приемки, если нашли дефекты

После осмотра обычно остается три варианта: застройщик исправляет недостатки, цена договора уменьшается или владельцу возмещают расходы на исправление. Что подойдет, зависит от самих дефектов, договора и позиции сторон. Но главное правило одно — приемка не заканчивается подписью. Она заканчивается тогда, когда замечания либо устранены, либо оформлены в денежное требование по документам.

Важно помнить и про гарантийные сроки. Общий гарантийный срок по объекту долевого строительства и инженерному оборудованию составляет не менее 3 лет, а на результат отделочных работ и элементы отделки — не менее 1 года. Старые статьи часто путают эти сроки, поэтому при приемке лучше сразу смотреть актуальную редакцию закона.

Если застройщик тянет с исправлением, дальше переходят к письменной претензии, расчету стоимости работ и, если нужно, к строительной экспертизе. Чем точнее замечания записаны на первой приемке, тем сильнее позиция владельца квартиры дальше.

Самостоятельная приемка или специалист: что выбрать

Самостоятельная приемка подходит, когда квартира небольшая, отделка стандартная, времени на осмотр достаточно, а задача — не пропустить явные дефекты. В таком формате можно найти царапины, трещины, кривую плитку, проблемы с дверями, окнами, сантехникой, вентиляцией, частью электрики и комплектностью.

Специалист нужен, когда важны ровность помещений, скрытые промерзания, влажность, сложная инженерия, большая площадь, панорамные окна, дорогая чистовая отделка или уже есть спор с застройщиком. В таких случаях чек-лист помогает ничего не забыть, а приборы помогают доказать проблему.

Часто задаваемые вопросы