Как принять квартиру в новостройке с черновой отделкой 2025
Меня зовут Зиборов Артём. У меня высшее строительное образование. В стройке больше 10 лет: в 2012 году начал мастером в генподряде ФОДД и дорос до руководителя СМР и руководителя проекта. Проходил «землю» и «офис»: монтажник, проектировщик, лаборатория композитов. Желание навести порядок в качестве работ привело к запуску Mr.Nadzor. Мы провели 6000+ осмотров квартир и 500 загородных домов, десятки объектов ведём полностью, сотням клиентов помогли получить компенсации и делали ремонт под ключ. Ниже — проверенная инструкция: как принять черновую квартиру у застройщика без потерь.
Что такое «черновая отделка» и зачем приёмка
Черновая отделка — состояние без финишных покрытий: бетонные плиты, базовая штукатурка или стяжка, оконные блоки, входная дверь, ввод электрики, стояки воды и канализации, радиаторы. Ошибка новичка — «принимать нечего». Принимать как раз есть что: геометрия и плоскости, монтаж окон и двери, работоспособность вводов и стояков, соответствие ДДУ и площади. Пропущенный дефект превращается в дополнительный бюджет ремонта или в длинную переписку с застройщиком.
Подготовка к приёмке
Документы: паспорт, ДДУ, поэтажный план/экспликация, уведомление о передаче, доверенность при совместной собственности. Время: дневной свет, не менее 60 минут на типовую однушку. Сначала перечитываем ДДУ — отделка, состав инженерии, площадь, высота. Это и есть чек-лист ожиданий к объекту.
Минимальный набор инструментов: лазерный дальномер, уровень 1,5–2 м и короткий 40–60 см, отвес или лазерный нивелир, фонарик, индикаторная отвёртка или мультиметр, патрон с лампочкой, маркер и лента для пометок, смартфон для фото. Зимой — тепловизор, по возможности анемометр.
Сроки и риски
После уведомления о готовности у застройщика есть право односторонней передачи через два месяца. Тянуть нельзя. Если внутренней уверенности нет — возьмите на приёмку инженера. Стоимость услуги ниже цены одной ошибки в конструктиве или окнах.
Полный чек-лист осмотра: как принять черновую квартиру
1. Площадь и планировка
Дальномером снимаем длину/ширину помещений и высоту, считаем общую площадь, сверяем с ДДУ и экспликацией. Любое расхождение — в акт, с цифрами и фото. Значительное расхождение ведёт к перерасчёту или исправлению перегородок.
2. Стены и перегородки
Ровность по вертикали и плоскости — уровень 2 м и отвес. «Звонкие» участки при простукивании указывают на отслоение штукатурки. Трещины фиксируем с привязкой к стене и высоте. Углы проверяем угольником — завалы и «расхождение» углов удорожают отделку.
3. Пол и стяжка
Если только плита — трещины и сколы не игнорируем. Если стяжка — правило 2 м, пустоты выявляем простукиванием. Перепады фиксируем в миллиметрах, по периметру ищем демпферную ленту. Пустоты и трещины — в акт.
4. Потолок
Стыки плит, трещины, следы влаги, особенно на последних этажах. Мокрые пятна — повод приостановить подписание до устранения причины.
5. Окна и балконные двери
Створки открываются и откидываются без заеданий, ручки установлены, уплотнители целые. Рамы — по уровню, подоконник без завала. Герметичность проверяем листом бумаги в притворе. Царапины профиля, сколы стеклопакета, щели монтажных швов — в акт с фото.
6. Входная дверь
Коробка не «гуляет», полотно без вмятин, замки и ручка работают. Даже если планируется замена, фиксируем дефекты — это зона ответственности застройщика.
7. Отопление
Радиаторы закреплены, есть запорная арматура и термоголовки. Зимой проверяем равномерный прогрев. Летом записываем в акт: «проверка невозможна в межсезонье» — право предъявить сохраняется.
8. Вода и канализация
Стояки без подтёков, запорные краны перекрывают, счётчики установлены и показания внесены в акт. Уклоны канализации к стояку, узлы проходов через перекрытие с противопожарными муфтами — осматриваем и фотографируем.
9. Электроснабжение
Квартирный щит: вводной автомат, счётчик, УЗО и групповые автоматы по проекту, линии подписаны. Наличие напряжения — индикатором/лампой. Если установлены розетки — тестируем нагрузкой.
10. Вентиляция
Тяга в кухне и санузлах — лист бумаги «прилипает» к решётке при приоткрытом окне. Обратная или нулевая тяга — в акт, требуем прочистку/проверку канала.
| Узел | Действие | Фиксация | Корректный результат |
|---|---|---|---|
| Площадь | Обмер дальномером, сверка с ДДУ | Фото экрана, пометки на плане | Совпадает; расхождения — в акт |
| Стены | Уровень 2 м, простукивание | Фото пузырька, видео звука | Без отслоений, отклонения минимальны |
| Пол/стяжка | Правило, поиск пустот | Фото зазоров, видео | Плоскость ровная, нет «барабана» |
| Окна | Открывание, уплотнители, герметичность | Тест листом бумаги, фото притвора | Створки ходят плавно, притвор держит |
| Дверь | Замки, жёсткость коробки | Видео закрывания, фото щелей | Без люфта, без щелей |
| Отопление | Арматура, прогрев в сезон | Фото кранов/термоголовок | Равномерный прогрев; летом — отметка в акте |
| Вода/канализация | Стояки, краны, счётчики, уклоны | Фото узлов и показаний | Сухо, показания внесены |
| Электрика | Ввод, автоматы/УЗО, розетки | Фото щита, проверка лампой | Напряжение есть, линии подписаны |
| Вентиляция | Тяга | Видео с листом бумаги | Уверенная тяга при открытом окне |
Акт приёмки, сроки и коммуникация
После осмотра составляем акт с перечнем недостатков. Срок устранения в практике — 45–60 дней. По готовности — повторная приёмка с вашим чек-листом и фото «до».
Если затягивают или отказывают
Направляем претензию письмом с описью вложения. Рабочая практика 2025 — компромисс в виде компенсации материалами под согласованную смету: ремонт стартует быстрее, чем при ожидании денег.
Сложный случай — подключаем связку: строительная экспертиза квартиры + юридическое сопровождение по ДДУ.
Черновая, предчистовая, чистовая — чем отличается приёмка
Черновая — фокус на основании и инженерных вводах. Предчистовая — добавляем готовность плоскостей под финиш. Чистовая — проверка финишных покрытий: облицовка, окраска, швы, ламинат, плинтусы, двери, герметизация влажных зон. Подробная методика — приёмка квартиры с отделкой.
Типичные ошибки на приёмке
Спешка под давлением. Формат «15 минут и подписали» — прямой путь пропустить окна или вентиляцию. Требуйте время и проверяйте спокойно.
«Мелочь не считаем». Царапина профиля, «волосная» трещина, пустота у стяжки — через месяц превращаются в замену стеклопакета и лишние работы. Любую мелочь вносите в акт.
Без инструментов. «На глаз» не ловит перепады и перекосы. Минимум — дальномер и два уровня. Для теплопотерь и продувания зимой — тепловизор.
Нет фиксации. Замечание без фото на повторной сдаче оспаривается. Фото и видео — часть доказательной базы.
Путаница в зонах ответственности. Термоголовки, вентканалы, течи у стояков — зона застройщика. Качество будущей затирки — зона ремонта. Границы фиксируем сразу.
Готовится сделка по дому — приёмка дома перед покупкой. Идёт строительство — технадзор за строительством дома. Стартует ремонт — приёмка квартиры после ремонта.
Инструменты, с которыми приезжает инженер
Зачем: проверка наличия/полярности, тест цепей.
На приёмке: ввод в щитке, линии, работа защитных устройств.
Зачем: скорость и расход воздуха (крыльчатка).
На приёмке: тяга вентиляции на кухне и в санузлах.
Зачем: теплопотери, мостики холода.
На приёмке: проверка узлов окон/дверей, зоны продувания.
Зачем: вертикали/горизонты, разметка.
На приёмке: геометрия перегородок, откосов, плоскостей.
Зачем: оперативная тепловизионная диагностика.
На приёмке: локализация «холодных» зон и недоклейки узлов.
Зачем: ориентировочная прочность бетона.
На приёмке: оценка состояния плит/перемычек по ударному импульсу.
Зачем: точные углы и уклоны.
На приёмке: плоскость стяжки, откосы, уклоны мокрых зон.
Зачем: три 360° плоскости.
На приёмке: контроль геометрии комнат и разметка.
Зачем: термоанемометр «горячая проволока».
На приёмке: низкие скорости потока в вентканалах.
Зачем: точечные замеры скорости воздуха.
На приёмке: локальная диагностика решёток и шахт.
Зачем: влажность материалов.
На приёмке: готовность стяжки/оснований под покрытия.
Ориентиры на приёмке (цифры)
| Параметр | Что измеряем | Ориентир/норма на приёмке | Примечание |
|---|---|---|---|
| Электроснабжение — напряжение | Показания тестера/мультиметра в розетке | 207–253 В (допуск ±10% от 230 В) | Фиксируем фото показаний; провалы ниже 207 В — повод для акта |
| Электробезопасность — УЗО | Срабатывание кнопкой TEST | Отключение «мгновенно» (до ~0,3 с) | Не сработало — дефект щита/сборки, вносим в акт |
| PE/заземление | Наличие и непрерывность цепи PE | Контакт устойчивый, без «плавающих» соединений | Визуально в щите + проверка индикатором/тестером |
| Вентиляция — скорость на решётке | м/с по анемометру при приоткрытом окне | ≥ 0,2–0,5 м/с | Нулевая/обратная тяга — фиксируем, требуем прочистку канала |
| Вентиляция — расчётный расход | м³/ч (скорость × площадь живого сечения) | Кухня 60–90; санузел 25–50; совмещённый 50 | Ориентиры; точное — по проекту дома |
| Влажность цементной стяжки | Электронным влагомером / CM-метод | ≤ 4% (электронный метод) / ≤ 2,0% (CM) | Для паркета часто строже: 2–3% |
| Климат при отделке | Температура и RH в помещении | +18…+25 °C и 40–60 % RH | Основание ≥ +15 °C перед укладкой покрытий |
Часто задаваемые вопросы
Если задача кажется громоздкой — инженер Mr.Nadzor берёт процесс на себя: от приборной проверки и отчёта до контроля устранения замечаний.