Как принимать квартиру в новостройке в 2025 году: полное экспертное руководство
Актуальное руководство с учетом продления особого порядка приемки до 31.12.2025 и новых стандартов отделки по приказу Минстроя №91/пр
Обновлено: июнь 2025 года
1. Ключевые изменения в законодательстве 2025 года
Продление особого порядка
Постановлением Правительства РФ №1917 от 26.12.2024 продлен срок действия особого порядка приемки квартир по постановлению №2380 до 31 декабря 2025 года.
- Дольщик не может отказаться от приемки при наличии несущественных недостатков
- Застройщик обязан устранить дефекты в течение 60 календарных дней
- Действует мораторий на взыскание неустойки до 30.06.2025
Новые стандарты отделки
С 1 марта 2025 года вступил в силу приказ Минстроя №91/пр, устанавливающий минимальные требования к отделке:
- 17 конкретных требований к стенам, полам и потолкам
- Точные допустимые отклонения в миллиметрах
- Введен термин "стандарт застройщика"
- Действует в течение 6 лет
Существенные vs несущественные недостатки
Существенные недостатки (можно отказаться от приемки):
- Неработающая вентиляция
- Отсутствие электричества, воды, отопления
- Плесень и грибок
- Критические нарушения безопасности
- Отклонение площади более 5%
Несущественные недостатки (приемка обязательна):
- Косметические дефекты отделки
- Небольшие неровности стен
- Царапины на окнах и дверях
- Неплотно прилегающие плинтуса
- Мелкие сколы плитки
2. Подготовка к приемке квартиры
Временные рамки
Самостоятельная приемка
Приемка с экспертом
3. Документы и инструменты для приемки
Необходимые документы
Базовый набор инструментов
Профессиональные инструменты экспертов
| Инструмент | Назначение | Стоимость аренды |
|---|---|---|
| Тепловизор | Выявление промерзания окон, стен, мостиков холода | 3-5 тыс. руб/день |
| Лазерный нивелир | Точное измерение отклонений стен, полов, потолков | 1-2 тыс. руб/день |
| Анемометр | Измерение скорости воздуха в вентиляции | 500-1000 руб/день |
| Влагомер | Определение влажности стен и стяжки | 300-800 руб/день |
| Эндоскоп | Осмотр труб, электропроводки, скрытых полостей | 800-1500 руб/день |
4. Пошаговая инструкция приемки квартиры
Проверка документов застройщика
- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию
- Кадастровый паспорт объекта
- Экспликация помещений
- Гарантийные талоны на окна, двери, счетчики
Проверка площади квартиры
Важно: Отклонение площади более чем на 5% от указанной в ДДУ является существенным недостатком!
- Измерьте длину и ширину каждого помещения
- Вычислите фактическую площадь
- Сравните с данными в ДДУ
- При превышении площади - доплата застройщику
- При занижении площади - требуйте компенсацию
Осмотр инженерных систем
Электрика
- • Наличие электричества во всех розетках
- • Работоспособность выключателей
- • Наличие заземления (тестером)
- • Срабатывание УЗО
Сантехника
- • Подача горячей и холодной воды
- • Работоспособность канализации
- • Отсутствие протечек
- • Показания счетчиков
Проверка отопления и вентиляции
Отопление
- • Монтаж радиаторов: от пола ≥60 мм
- • От подоконника ≥50 мм
- • От стены ≥25 мм
- • Отсутствие механических повреждений
Вентиляция
- • Проверка тяги листом бумаги
- • Температура на улице <5°C
- • Перепад температур ≥15°C
- • Отсутствие посторонних запахов
Осмотр окон и дверей
Оконные конструкции:
- Легкость открытия/закрытия
- Целостность уплотнителей
- Отсутствие царапин и повреждений
- Наличие отлива
- Отклонение по уровню подоконника: максимум 1-2 мм
Входная дверь:
- Наличие и работоспособность глазка
- Исправность замков
- Плотность прилегания
- Отсутствие механических повреждений
5. Технические требования и нормативы 2025 года
Новые стандарты Минстроя (Приказ №91/пр от 19.02.2025)
| Элемент | Максимальное отклонение | Условия измерения |
|---|---|---|
| Оштукатуренные стены |
• До 3 м: 10 мм • 3-6 м: 12 мм • Более 6 м: 15 мм | Отклонение от вертикали на всю высоту |
| Керамическая плитка (стены) |
• До 3 м: 10 мм • 3-6 м: 12 мм • Более 6 м: 15 мм | Отклонение от вертикали |
| Напольные покрытия (ПВХ, паркет, линолеум) | 2 мм | На участке 2 м |
| Керамогранит (пол) | 6 мм | На участке 2 м |
| Паркет штучный | 0,2 мм | Зазоры между элементами |
| Инженерная доска | 0,5 мм | Зазоры между элементами |
| Натяжные потолки | 10 мм на 1 м диагонали | Провисание полотна |
Данные требования являются минимальными для застройщика, который будет разрабатывать свое СТО.
Действующие нормы СНиП
Штукатурка
| Качество | Отклонение | Неровности |
|---|---|---|
| Простая | 3 мм/м (до 15 мм) | 5 мм глубина |
| Улучшенная | 2 мм/м (до 10 мм) | 3 мм глубина |
| Высококачественная | 1 мм/м (до 5 мм) | 2 мм глубина |
Стяжка пола
Просвет до 2 мм на 2-метровой рейке
Просвет до 4 мм на 2-метровой рейке
0,2% от размера помещения, но не более 50 мм
6. Особенности приемки разных типов отделки
Черновая отделка
Что проверяем:
- Ровность стен (отклонение ≤15 мм)
- Горизонтальность стяжки
- Высоту потолков
- Геометрию проемов
- Инженерные системы
Плюс: Все дефекты видны невооруженным глазом. Легче требовать исправления.
Предчистовая отделка
Что входит:
- Стяжка пола
- Штукатурка стен
- Шпаклевка потолка
- Разводка коммуникаций
- Установка окон/дверей
Внимание: Требует более тщательной проверки качества подготовительных работ.
Чистовая отделка
Дополнительно проверяем:
- Качество финишных покрытий
- Сантехнические приборы
- Кухонную технику
- Межкомнатные двери
- Освещение
Риск: Скрытые дефекты под отделкой. Сложнее доказать вину застройщика.
7. Выявление и оформление дефектов
Алгоритм работы с дефектами
1. Обнаружение
Тщательный осмотр всех поверхностей и систем
2. Фиксация
Фото/видео с указанием места и размеров
3. Описание
Детальное описание в дефектной ведомости
4. Требование
Официальное требование об устранении
Правила оформления дефектной ведомости
- Точное описание: Указывайте конкретное место, размеры, характер дефекта
- Фотофиксация: К каждому дефекту прикладывайте фото с линейкой
- Ссылки на нормы: Указывайте нарушенные СНиП, ГОСТ или приказ Минстроя
- Подписи сторон: Обязательны подписи дольщика и представителя застройщика
- Сроки устранения: Не более 60 календарных дней
Типичные дефекты в новостройках
Критичные (существенные):
- Неработающие инженерные системы
- Протечки и затопления
- Плесень и грибок
- Критические отклонения геометрии
Косметические:
- Царапины на поверхностях
- Неровности в пределах норм
- Незначительные сколы
- Загрязнения
8. Детальные чек-листы для приемки
Основной чек-лист приемки
Документы и площади
Стены и потолки
Полы
Окна и двери
Чек-лист инженерных систем
Электрика
Сантехника
Отопление и вентиляция
Мнение эксперта
Зиборов Артём
Основатель и руководитель Mr.Nadzor
Более 12 лет практического опыта в строительстве
"За годы работы в сфере приемки квартир я видел тысячи объектов, и могу с уверенностью сказать: 99% квартир сдаются с дефектами. Новые стандарты 2025 года значительно ужесточили требования к качеству отделки, но без профессиональной проверки большинство нарушений остаются незамеченными."
Ключевые рекомендации:
- • Не торопитесь подписывать акт приемки
- • Используйте измерительные инструменты
- • Фиксируйте все дефекты письменно
- • Ссылайтесь на конкретные нормативы
Статистика нашей работы:
- • Более 6000 осмотренных квартир
- • 500+ загородных домов
- • 98% клиентов рекомендуют нас
- • Средняя экономия: 150-400 тыс. руб.
10. Действия после приемки квартиры
При успешной приемке (без дефектов)
- Подписание акта приема-передачи в 2 экземплярах
- Получение ключей и документов на квартиру
- Оплата коммунальных услуг (при необходимости)
- Регистрация права собственности в Росреестре (7-9 дней)
- Страхование квартиры и получение справок
При выявлении дефектов
- Составление дефектной ведомости с подробным описанием
- Фотофиксация всех недостатков с привязкой к плану
- Установление сроков устранения (максимум 60 дней)
- Получение копии дефектной ведомости с подписями
- Контроль сроков и качества устранения дефектов
Документы для регистрации права собственности
Основной пакет:
- Паспорта всех собственников
- Договор долевого участия (ДДУ)
- Акт приема-передачи квартиры
- Кредитный договор (при ипотеке)
Дополнительные документы:
- Чек об уплате госпошлины (2000 руб.)
- Свидетельство о браке (для супругов)
- Свидетельства о рождении детей
- Согласие супруга (при необходимости)
11. Часто задаваемые вопросы
Сколько времени занимает приемка квартиры?
Зависит от плошади. В среднем 1.5-4 часа.
Можно ли отказаться от приемки квартиры с дефектами?
До конца 2025 года действует особый порядок: отказаться можно только при наличии существенных недостатков (неработающие коммуникации, плесень, критические нарушения). При косметических дефектах приемка обязательна, но застройщик должен их устранить в течение 60 дней.
Сколько стоит профессиональная приемка?
Стоимость варьируется от 6500 до 50 тысяч рублей в зависимости от площади квартиры, типа отделки и региона. В Москве: студия - 20-25 тыс., 1-2 комнаты - 25-35 тыс., 3+ комнаты - 35-50 тыс. рублей.
Что делать, если застройщик отказывается устранять дефекты?
При отказе - обращение в суд. До 30.06.2025 действует мораторий на неустойку, но компенсацию за устранение дефектов можно взыскать.
Какие сроки гарантии на дом и инженерные системы?
До года. Гарантийный срок исчисляется с момента подписания акта приема-передачи.
Как проверить работоспособность вентиляции зимой?
Приложите лист бумаги к вентиляционной решетке - он должен притягиваться. Эффективная проверка возможна только при температуре на улице ниже +5°C и перепаде температур не менее 15°C. Летом используйте анемометр или специалиста.
Что проверять в первую очередь при приемке квартиры с отделкой?
Начинайте с инженерных систем - они скрыты под отделкой и их сложнее переделать. Затем проверяйте геометрию помещений, качество финишных покрытий. Особое внимание - влажным зонам (ванная, кухня): гидроизоляция, вентиляция, отсутствие протечек.
12. Заключение
Приемка квартиры в новостройке в 2025 году требует особого внимания к деталям и знания актуального законодательства. Новые стандарты Минстроя ужесточили требования к качеству отделки, но особый порядок приемки ограничивает права дольщиков при несущественных дефектах.
Помните: профессиональная приемка окупается в 95% случаев. Средняя стоимость устранения выявленных дефектов составляет 150–400 тысяч рублей, что в разы превышает затраты на эксперта, поэтому рекомендуем за приемкой квартир в новостройке обратиться к нам — mrnadzor.ru.
Защитите свои права
Знайте законодательство и требуйте его соблюдения
Будьте внимательны
Каждый дефект сейчас - экономия в будущем
Работайте с экспертами
Профессиональная помощь себя оправдает