Как принять квартиру в новостройке с предчистовой отделкой 2025
Меня зовут Зиборов Артём. Высшее строительное образование, 10 лет в стройке: начинал мастером в ФОДД, вырос до руководителя СМР и руководителя проекта. Цель проста - поднимать качество и убирать хаос. Так появилась команда Mr.Nadzor. На счету 6000+ осмотров квартир и 500 загородных домов, десятки объектов на сопровождении и закрытые кейсы по компенсациям. Ниже - проверенная инструкция: как принять квартиру в новостройке с предчистовой отделкой (white box) у застройщика без потерь.
Что такое предчистовая отделка и почему её важно принимать
Предчистовая отделка - промежуточная стадия между черновой и чистовой. Плоскости и узлы готовы под финиш: стяжка под покрытие, стены и потолки выровнены и зашпаклёваны, окна и входная дверь установлены, электрика разведена по точкам, сантехнические выводы подготовлены. Финишных покрытий и сантехники нет. В отрасли такую квартиру называют white box.
Приёмка нужна, потому что ошибка на этой стадии превращается в дополнительные работы и бюджет ремонта. Исправление отклонений по плоскостям, продувания окон или пустот в стяжке стоит дороже, чем выезд инженера на приёмку.
Подготовка к приёмке
Документы: ДДУ, поэтажный план и экспликация, уведомление о передаче, паспорт, форма дефектной ведомости, доверенность при долевой собственности. Время на осмотр - от 60 минут на однокомнатную квартиру при дневном свете.
Набор инструментов
Дальномер, уровень 2 м и короткий 40–60 см, лазерный нивелир, правило, фонарик, индикатор или мультиметр, патрон с лампой, маркер и бумажный скотч, лист бумаги для вентиляции. Зимой - тепловизор, при возможности анемометр.
Алгоритм приёмки: от двери до акта
1. Входная группа и окна
Целостность полотна и коробки, отсутствие люфта, плавный ход замков. По окнам: створки открываются и откидываются, притвор держит лист бумаги, монтажные швы закрыты и герметичны, подоконник без завала. Царапины профиля, сколы стеклопакета, щели - фиксируйте фото и видео.
2. Геометрия и плоскости
Стены, откосы и углы - уровнем 2 м и правилом. Отклонения фиксируйте в мм на 1 м и на высоту помещения. Для предчистовой ориентир - уровень "улучшенной штукатурки".
3. Пол и стяжка
Плоскость правилом, перепады у порогов и в мокрых зонах, отслоения простукиванием. Фиксируйте места пустот и трещины, прикладывайте фото и схему.
4. Электрика
Квартирный щит: вводной автомат, УЗО, групповые автоматы подписаны. Наличие напряжения и полярность - индикатором или мультиметром. При установленных розетках - пробная нагрузка.
5. Вентиляция
Быстрый тест листом бумаги при открытом притоке. При споре - замер анемометром. Обратная тяга - в акт и на повторную проверку после прочистки канала.
6. Отопление
Расположение радиаторов и зазоры для конвекции: 60 мм от пола, 50 мм от подоконника, 25 мм от стены. Крепление, запорная арматура, равномерный прогрев в сезон.
7. Вода и канализация
Сухие узлы, рабочие краны, показания счётчиков внесены в акт. Уклоны канализации к стояку, огнезащитные муфты на проходах через перекрытие - проверьте и сфотографируйте.
Нормативные допуски для предчистовой: шпаргалка
| Узел | Что проверяем | Ориентир или допуск | Как фиксировать |
|---|---|---|---|
| Стены | Вертикаль и плоскость | 2 мм на 1 м, до 10 мм на высоту | Уровень 2 м, фото пузырька |
| Горизонталь | Подоконники, откосы | 3 мм на 1 м | Уровень, фото с показаниями |
| Неровности | Раковины и бугры | до 3 мм, не более 2 шт. на 4 м² | Правило, фото с линейкой |
| Радиаторы | Зазоры для конвекции | 60/50/25 мм (пол/подоконник/стена) | Рулетка, фото размеров |
| Окна | Притвор и шов | Лист держится, шов закрыт | Видео теста и фото узла |
| Вентиляция | Тяга на решётке | лист удерживается, либо 0,2–0,5 м/с | Видео или замер анемометром |
Окончательные критерии приёмки сверяйте с проектом дома, паспортами изделий и актуальными СП или ГОСТ.
Акт, 60 дней и гарантии 2025
В особом порядке передачи действует срок 60 календарных дней на устранение недостатков и 10 рабочих дней на выплаты при уменьшении цены или возмещении расходов. Подписывать акт при существенных дефектах не стоит. Несущественные дефекты вносятся в акт и устраняются в срок.
Гарантии: объект долевого строительства - не менее 3 лет. Отделочные работы - не менее 1 года со дня передачи. Для предчистовой это критично: дефекты отделки фиксируйте до старта финиша.
Если тянут с устранением
Работает связка: дефектная ведомость с фото и ссылками на нормы, претензия с описью вложения, при необходимости - экспертиза и юрист. На повторной приёмке используйте исходный список и фото "до".
Формулировки для дефектной ведомости
Плоскости и отклонения
Стена в комнате 2 - отклонение от вертикали 4 мм на 1 м при допустимых 2 мм - требуется выравнивание до норм улучшенной штукатурки.
Плоскость стяжки у входа - перепад 6 мм на 2 м - требуется выравнивание участка и контроль правилом.
Окна, вентиляция, электрика
Окно спальни - продувание по нижнему притвору - требуется регулировка фурнитуры и доуплотнение.
Вентиляция кухни - лист бумаги не удерживается - требуется прочистка канала и повторная проверка.
Щит квартиры - отсутствует подпись групповых автоматов - требуется маркировка и проверка сборки.
Черновая, предчистовая, чистовая - чем отличается приёмка
Черновая - проверяем конструктив, вводы инженерии, геометрию. Подробная методика - приёмка квартиры без отделки.
Предчистовая - добавляется контроль качества плоскостей под финиш, узлы примыканий, монтаж окон и подготовка откосов.
Чистовая - финишные покрытия, герметизация мокрых зон, швы, ламинат, плинтусы, двери и примыкания - подробности тут: приёмка квартиры с отделкой.
Часто задаваемые вопросы
Если времени или уверенности не хватает - инженер Mr.Nadzor берёт процесс на себя: осмотр, акт, повторная приёмка и досудебная переписка при необходимости.